Dal Polo di Cisanello al piano Chipperfield al Santa Chiara, Palazzo Mastiani, ultimo anello di un’operazione decisamente più grande di lui, alla quale servirà per far cassa
Palazzo Mastiani verrà venduto nei prossimi anni. Non è una novità, ma l’arrivo dei 29 milioni di euro della Regione Toscana per il nuovo polo di Medicina a Cisanello dà il via a una reazione a catena che si dovrebbe concludere, appunto con la vendita dell’immobile di Corso Italia. Ed essendo l’ultimo anello della catena, aspetterà ancora un bel po’ prima che venga il suo turno. Almeno tre anni.
Con il suo aspetto napoleonico, come il suo carattere e la storia di chi attraversava i suoi salotti, Palazzo Mastiani non è proprio in gran forma. Il cantiere che doveva chiudersi qualche mese fa per rimettere in sicurezza la parte esterna non è stato ancora riconsegnato anche se i lavori sono praticamente finiti.
Sandro Paci, prorettore all’edilizia dell’Università di Pisa, dà gli aggiornamenti: “Sono di fatto conclusi i lavori sull’inagibilità connessi allo stato del tetto e delle facciate, la riconsegna è questione di settimane. Erano lavori divisi in due lotti per oltre 1 milione di euro, pagati in quota parte anche dai condomini – che hanno contribuito a circa il 30% della spesa”.
Ma è l’interno, com’è noto, il vero cruccio: “I solai, le volte, le pareti divisorie e l’impiantistica. Lavori necessari per un qualsiasi utilizzo futuro dell’immobile, ma che l’università non ha intenzione di realizzare. Un’intenzione nota già dal 2010, quando l’immobile è stato inserito in un piano di alienazioni per coprire parzialmente l’operazione Cisanello”.
Per i due edifici il quadro economico parla di una cifra complessiva di oltre 50 milioni di euro, che solo in parte verranno coperti dai 29 milioni della Regione Toscana deliberati qualche giorno fa, e che serviranno all’acquisto da parte dell’Aoup degli edifici di proprietà dell’Università che sono all’interno del Santa Chiara. Sono quindi soldi vincolati alla realizzazione del nuovo polo.
“Per andare in gara però il CdA dovrà deliberare l’intero quadro economico”, dice ancora Paci. “Ed ecco che, considerato un possibile ribasso di gara nell’ordine del 10-15%, si arriverebbe a 44 milioni di euro totali, di cui ne mancherebbero 14 all’appello.
È qui che si inserisce la vendita di Palazzo Mastiani e di Palazzina Feroci. Il primo è stato stimato intorno agli 8,5 milioni di euro, la seconda, attualmente occupata, potrebbe essere venduta a oltre 2 milioni di euro”. Resterebbero “scoperti” 4 milioni di euro circa, che l’Università dovrà trovare con risorse proprie, una cifra “più gestibile” secondo Paci.
Sfumato l’interesse di Feltrinelli, che su Palazzo Mastiani ha più volte posato gli occhi senza mai concretizzare nulla, al momento non c’è alcuna fretta di vendere, né interessi tali da accelerarne i tempi.
“Per Cisanello il bando uscirà a breve – aggiunge Paci – ma se calcoliamo almeno 6 mesi per la gara, più tre anni almeno per la prima parte della costruzione, non abbiamo eccessiva fretta di vendere subito”.
Non sarà comunque una vendita facile: sull’edificio c’è un vincolo della Sovrintendenza, è in pieno centro e senza parcheggio.
Sull’accordo fra Regione, Aoup e Università, con cui si dà il via libera all’operazione Cisanello, Paci si dice soddisfatto: “È un accordo che velocizza e semplifica il tutto”. “All’Università offre la garanzia di vendita del Santa Chiara e all’Azienda Ospedaliera dà la possibilità di agire come soggetto unico per l’indizione della gara, che sarà integrata, cioè con vendita e progettazione dei due lotti a Cisanello. Era necessario un accordo forte per fare questa operazione, delicata dal punto di vista tecnico e procedurale. Gli immobili del Santa Chiara sono infatti vincolati, e abbiamo atteso il via libera della Sovrintendenza per procedere alla vendita. Ma è un’operazione che ha una forte valenza istituzionale, perché concretizza il progetto di polo universitario e ospedaliero di cui da anni si parla per Cisanello”.Due destini che viaggiano legati a filo doppio, quello del polo di Cisanello e dell’area Santa Chiara con il piano Chipperfield, in una manovra che smuove oltre 300 milioni di euro. E che si poggia però su un piano non privo di rischi: dalla vendita dei 21 edifici di proprietà di Aoup e Università (stimata in 135 milioni), dipende infatti buona parte dell’operazione di completamento del Polo di Cisanello. La Regione si espone in maniera significativa sull’intero piano, ma non sarà facile trovare imprese sufficientemente solide e serie, in grado di assicurare la buona riuscita di due progetti urbanistici così difficili.
L’università vorrebbe inoltre venderlo in blocco ma, a eccezione del primo piano, il cosiddetto “Piano Nobile” che per vincolo non può essere frazionato, non si esclude la possibilità di venderlo a lotti. Chi lo comprerà dovrà inoltre occuparsi dei lavori interni: calcolando una media di 1.000 al mq per una ristrutturazione in centro storico e i 3.800 mq di Palazzo Mastiani, si arriva facilmente a una cifra intorno ai 4 milioni di euro.
Per Palazzo Mastiani il destino è quindi segnato, come del resto accade a molti altri immobili pubblici sui quali si spendono risorse per ristrutturarli e poi metterli in vendita, anche quando il mercato è fermo e il rischio è di tenerli vuoti per anni. Paci sostiene comunque che questa scelta sia di fatto obbligata: “Assistiamo ad un cambiamento complessivo, con la nuova università che si sta creando fuori dal centro storico, in poli periferici che esprimono bisogni e necessità nuove. La vendita del Mastiani rientra in quest’ottica: l’immobile non è più strategico per le attività dell’università, e come altri con caratteristiche simili, non è più funzionale”.
“Noi oggi dobbiamo operare su alcune priorità: aule, biblioteche e laboratori sicuri. Aumentano gli studenti e diminuisce nel complesso la classe docente: questo significa che non abbiamo più bisogno di palazzi di rappresentanza, quanto di spazi adatti alla nuova popolazione universitaria. D’altra parte il patrimonio immobiliare dell’università è importante: 168 immobili in città. Se dovessimo tenerli tutti, solo per la manutenzione ordinaria spenderemmo più di 30 milioni di euro annui, soldi che ovviamente non ci sono e non ci saranno, perché sono finiti i tempi in cui dal Ministero arrivavano aiuti importanti”.
